年内REITs发行规模超113亿元，基础设施资产证券化驶入快车道

2025年以来,中国公募REITs（不动产投资信托基金）市场延续了去年以来的扩容势头，年内发行规模已突破113亿元大关，这一数字不仅刷新了同期历史纪录，更标志着以基础设施为核心的资产证券化进程正从“试点探索”全面转向“常态化发行”的新阶段，从高速公路到产业园区，从清洁能源到保障性租赁住房，REITs正以愈发多元的资产类型和不断壮大的资金体量，重塑中国基础设施投融资的逻辑。

发行提速：从“稀缺品”到“标配资产”

113亿元,放在整个资本市场或许不算惊人，但对于诞生仅四年多的中国公募REITs而言，却是一个极具象征意义的节点，回顾2021年首批9只产品上市时，市场更多将其视为一种政策性的“稀缺创新工具”；而如今，随着发行节奏从每年个位数跃升至两位数，REITs正在成为机构投资者资产配置中的“标配”。

年内发行的多只产品中,既有横跨东中西部的产业园区资产，也有服务于城市新市民的保障性租赁住房项目，还有风电、光伏等绿色能源基础设施，这种资产类型的丰富，直接回应了不同资金的风险偏好——追求稳定现金流的险资偏好特许经营权类项目，注重成长性的公募基金更青睐产权类资产，供给端的多元化，为113亿元规模的达成奠定了基础。

制度红利释放：常态化发行机制落地生根

发行规模快速攀升的背后,是制度供给的持续加码，去年以来，监管部门先后优化了REITs的审核注册流程，将保障性租赁住房、消费基础设施等纳入试点范围，并推动首批扩募项目落地，这些举措打通了“资产培育—IPO上市—扩募再融资”的全生命周期链条，使得原始权益人从“一次性地卖掉资产”转向“持续经营资产平台”。

一个显著的变化是,原始权益人的积极性被真正激活，过去，不少企业担忧发行REITs会导致优质资产“失控”；越来越多的产业资本意识到，REITs恰恰是盘活存量、降低负债、实现轻资产运营的战略工具，年内发行的多单产品中，原始权益人普遍保留了较高比例的战略配售份额，并承诺将回收资金继续投入新建基础设施项目，形成了“投资—运营—证券化—再投资”的良性循环。

投资者结构嬗变：从“打新热”到“长期主义”

与发行端的热度相比,投资端的变化同样值得关注，去年REITs市场曾经历一轮深度调整，部分产品二级市场价格跌破发行价，一度引发“REITs是否被高估”的质疑，而今年的发行数据显示，市场正在经历一场理性的回归与再定价。

年内新发产品的网下认购倍数普遍在30倍以上,但认购资金的结构与两年前已截然不同，保险资金、养老金、企业年金等长线资金的占比显著提升，部分产品的战略配售中，险资占比超过六成，这些资金看重的不是上市首日的溢价收益，而是资产穿越经济周期、提供稳定分红的能力，换言之，REITs正在从“交易型品种”向“配置型品种”蜕变，这种投资者结构的优化，为后续更大规模的发行提供了承接力。

挑战犹存：规模之外的“质量考题”

113亿元的发行成绩单固然亮眼,但若将视线拉长，仍有一些深层次问题待解。

其一,资产运营能力的分化正在加剧，部分早期上市的产品，其底层资产的出租率、租金增长率出现明显波动，暴露出原始权益人在精细化运营上的短板，REITs的本质是“资产的管理”，而非“资产的堆砌”，未来发行规模的持续扩大，必须以运营能力的同步提升为前提。

其二,二级市场流动性不足的痼疾尚未根治，尽管做市商制度已经引入，但部分产品的日均换手率仍不足1%，这使得一些中小投资者面临“买得进、卖不出”的困境，流动性折价若长期存在，将反过来抑制一级市场的发行定价效率。

其三,税收、国资转让等配套政策的协同仍需深化，REITs涉及资产重组、股权转让、收益分配等多个环节，现行税收规则在部分场景下仍存在重复征税或政策模糊地带，无形中推高了发行成本，如何在“不侵蚀税基”与“鼓励创新”之间找到平衡，考验着政策设计的智慧。

从113亿到万亿：一个长坡厚雪的开始

站在113亿元的节点上展望,中国公募REITs的想象空间远未触及天花板，据业内测算，仅基础设施领域，符合REITs发行条件的存量资产规模就超过30万亿元，若叠加消费基础设施、文旅资产、数据中心等新类别的陆续放开，理论上的可证券化资产池将更为庞大。

但规模的扩张从来不是目的本身,REITs的真正价值，在于它能否成为中国新型城镇化下半场的“资本引擎”——让沉淀在钢筋水泥中的资金流动起来，让普通投资者分享国家基础设施建设的长期回报，让地方政府和国企找到可持续的资产负债表优化路径，年内113亿元的发行规模，只是这条长坡厚雪赛道上的一个注脚，真正的考验，在于未来五年、十年，这个市场能否在规模、质量、流动性三者的平衡中，走出一条属于中国特色的REITs之路。